バイデン氏、共和党大会開幕に合わせ家賃上限の計画を発表へ

事情に詳しい３人の関係者によると、バイデン大統領は共和党全国大会が開幕する中、自身の立候補の実現可能性に関する民主党の懸念を和らげようとしており、火曜日にネバダ州で全国の賃貸料に上限を設ける新たな提案を発表する予定だ。

この政策推進は、住宅価格の高騰に対する有権者の広範な怒りに応えようとするホワイトハウスの取り組みを反映している。住宅価格はパンデミック以降急騰し、経済問題で有権者の間でバイデン氏の立場を弱めている。ネバダ州は全米で最も住宅価格が急騰している州の1つであり、民主党はトランプ氏が11月の選挙で同州を制するのではないかとますます懸念を強めている。

関係者によると、議会の承認が必要となるバイデン氏の計画は、借家人の家賃を年間5％以上値上げする家主から税制優遇を剥奪することを求めている。この措置は、賃貸物件の約半数に相当する50戸以上を所有する家主にのみ適用される。この政策が賃貸住宅の新規建設を妨げないようにするため、まだ建設されていない物件は対象とならない。関係者は匿名を条件に、まだ公表されていない提案について語った。

大統領は先週木曜日のNATO首脳会議終了後の記者会見でこの計画をほのめかし、まだ発表するとは思っていなかった側近を驚かせた。バイデン氏も6月下旬のトランプ氏との討論会で「家賃上限」の計画に言及したが、この政策やその仕組みについて公には説明していない。

「少し物事を正常に戻す時が来た。例えば、私が再選されれば、家賃の上限を5％に抑える。アパートなどの法人賃貸料や住宅賃貸料は5％に制限される」とバイデン氏は記者会見で述べた。

ホワイトハウス報道官はコメントを控えた。

借家人擁護者や多くの賃借人は、おそらくこの動きを歓迎するだろう。住宅費は引き続き全体のインフレを牽引しており、手頃な住宅の選択肢がますます少なくなる中、低所得世帯にとって家賃は予算の上位項目となることが多い。先週発表された最新のインフレデータは、待望されていた家賃コストの進展を示した。しかし、それが続くかどうかはまだ分からない。

全国賃貸組合連合のタラ・ラグービア理事長は、この動きは「画期的」であり、賃貸市場を規制する連邦政府の責任を強く示すものだと述べた。

「今のところ、この指令は単なるメッセージだ」とラグービア氏は言う。「入居者は行動を必要としている。議会は行動を起こさなければならないし、大統領は連邦政府が資金を提供する住宅の家賃を直ちに規制することで第一歩を踏み出すことができるし、そうしなければならない」

この計画は、多くの民主党員を含む経済学者の間でも議論を呼ぶことになりそうだ。与野党の専門家は、家賃に対する政府の制限は利益を少なくし、新規開発を阻害すると主張する傾向がある。アメリカの住宅価格が高いのは、住宅が足りないことが主な原因で、経済学者は150万から500万戸の不足を見積もっている。建設費と人件費がすでに高いため、開発業者が新たな規制に反応して新規建設を減らすのではないかと懸念する人もいる。

「家賃統制は、これまでの経済政策の中でも最も不名誉な政策だ。家賃統制を復活させ拡大するという考えは、住宅供給問題を改善するどころか、結局悪化させるだけだ」と、オバマ政権でトップの経済学者を務め、現在はハーバード大学教授のジェイソン・ファーマン氏は語った。

ファーマン氏は、将来のユニットが免除される場合でも、開発者がインセンティブを考慮する方法が変わる可能性があるため、それは当てはまると述べた。

しかし、ホワイトハウスの関係者は、家賃上限は、2年後に何百万もの新しい住宅ユニットが利用可能になる前に、賃借人に短期的な救済を与え、価格も下がるはずだと述べている。（バイデン計画は賃貸ユニットに2年間のみ適用されるため、その時点では理論上、この新しい供給によりコストが軽減されるはずだ。）バイデン政権はまた、地方自治体にゾーニングコードを変更するインセンティブを与えたり、建設業者に連邦政府から新たな財政的インセンティブを与えたりすることで、住宅建設を増やすための多くの政策を推進している。これらが実施されれば、すでに計画中の160万ユニットに加えて、200万ユニットの新規ユニットが市場に投入される可能性がある。

「この措置を単独で実施してもあまり意味がありません。しかし、供給拡大のために提案されている措置との関連で検討する必要があります」と、アーバン研究所の非常勤研究員でパロット・ライアン・アドバイザーズの共同所有者であるジム・パロット氏は述べた。「問題は、これらの新しいユニットがすべて建設されたとしても、その間の家賃上昇をどうするかということです。新しい供給が始まっている間に、比較的ターゲットを絞った橋を考案して賃借人を支援することは、かなり理にかなっています。」

バイデン氏が家賃上限の構想を提起した後、全米集合住宅協議会、全米アパート協会、住宅ローン銀行協会など大手住宅団体の連合は、そのような政策はそれを最も必要としている人々に逆効果となるだろうと述べた。

「バイデン大統領は討論会で家賃上限について言及したが、大統領と政策専門家は、多くの米国人が住宅費に苦しんでいる本当の理由は、住宅をもっと建てる必要があるからだとわかっている。議論の余地はない」と両団体は声明で述べた。

バイデン氏はネバダ州のほとんどの世論調査でトランプ氏に後れを取っている。それに加え、ギャラップ社が5月に実施した全国世論調査では、米国人の41％がインフレと生活費の高騰を家族が直面する最大の経済問題として挙げており、次いで14％の有権者が住宅の所有や賃貸にかかる費用を挙げている。

ホワイトハウスは、住宅問題をめぐる有権者の不満に対応するため、連邦政府が補助する特定の低価格住宅の家賃上限設定や、初めて住宅を購入する人に5,000ドルの税額控除を提供する提案など、数ヶ月にわたってさまざまな政策案を試してきた。

政権は同盟国からより強力な対応を取るよう圧力を受けている。例えば、アレクサンドリア・オカシオ＝コルテス下院議員（ニューヨーク州選出、民主党）は、住宅問題に対するより積極的な措置を支持するようホワイトハウスに圧力をかけたと、匿名を条件に私的な会話について語った関係者は述べている。同議員は先月、法人地主に対する措置を求めるためネバダ州を訪れた。

「我々は住宅価格を確実に引き下げるつもりだ」とバイデン氏は討論会で述べた。「200万戸の新築住宅を確実に建設するつもりだ。企業の強欲が支配できないよう家賃に上限を設けるつもりだ」