中国、不動産市場に明るい兆しも日本との比較は払拭できず

北京（ロイター） – 中国の新規住宅着工数の急減により、打撃を受けた不動産業界がようやく慢性的な供給過剰から脱却しつつあるとの期待が高まっているが、不良資産の整理という政策が欠如しており、日本のような景気停滞への懸念は消えていない。

理論上は、世界第2位の経済大国である中国は、2000年代後半の不動産危機が落ち着き始めたときの米国とスペインの水準にほぼ達しており、中国の新規住宅建設は2021年のピーク時の半分以下にまで落ち込んでいる。

アナリストらは、これは住宅建設活動が1年ほどで底を打つ可能性を示唆し、中国の不動産問題が経済成長に及ぼしている重荷の一部が取り除かれるかもしれないと指摘する。

「建設業がすぐに安定すると期待するのは当然だ」とロジウム・グループのパートナー、ローガン・ライト氏は語った。

中国における新築住宅着工戸数は4月までの12か月間でピーク時から63%減少し、6億3400万平方メートル（74億6000万平方フィート）となった。

国際通貨基金は、人口動態やその他の要因を考慮して、今後10年間の中国における住宅の基本的な需要は平均9億5000万平方メートルになると予測している。

需要の一部は中国の膨大な既存在庫を吸収する必要があるため、同基金は新規住宅着工面積を平均7億1500万平方メートルと予測しており、これは現在の率をわずかに上回る。

これは、不動産投資が底値に近づいていることを意味するかもしれない。JPモルガンの推計によると、不動産投資は過去2年間、毎年10％の急激な減少を記録し、中国の経済成長を毎年1.5％押し下げてきたが、その可能性もある。

オックスフォード大学中国センターの研究員ジョージ・マグナス氏は、それは2025年かそれより早く起こる可能性があると語る。

マグナス氏は、不動産部門では「中期的には縮小する可能性があるが、循環的な回復の可能性がある」と述べた。

日本の足跡

不動産投資は、裕福な沿岸地域にさらに集中すると予想される。上海と中国で最も裕福な4省（浙江省、江蘇省、広東省、山東省）は、1月から4月までの投資の49％を占め、5年前の39％から増加した。

しかし、景気循環の明るい兆しはそこで終わり、1990年代の日本と比べると不利な状況が始まる。

ライト氏は、かつては中国の経済活動の約4分の1を占めていたこの業界全体が、ピーク時の40～50％の水準で安定し、成長の原動力として復活することは決してないと予測している。

価格はまだ完全に調整されておらず、金融面でのマイナスの波及効果は続くだろうと彼は述べた。

公式データによると、中国の新築住宅価格は11％下落した。JPモルガンは、古いマンションの価格も同様に下落したと推定している。

米国とスペインの景気後退は、ピークから底までの30～40％の急落が2006～07年に始まり、5年以上続いた。日本では、調整に18年以上かかり、最終的に価格は47％下落した。

これまでのところ、中国のペースは日本と同等である。アナリストらは、今後もこのペースが続く可能性が高いとみている。

中国と日本の危機への対応に欠けているのは、損失の早期認識だ。

日本は土地価格の下落を遅らせるため、銀行に土地の購入を要請した。中国も、不動産開発業者が新築住宅価格を下げられる範囲に制限を設け、その他の支援策を少しずつ実施することで、同様の成果を上げている。

JPモルガンのアナリストは、これは「おそらく金融波及リスクを軽減するために意図的に選択された戦略だ」と述べている。

資金難に陥った中国の不動産開発業者のバランスシートには、ロンドンのほぼ2倍の規模と推定される売れ残り住宅の在庫が依然として存在し、その負債は銀行やその他の金融機関の帳簿に残っている。

対照的に、米国は当初、国内総生産の5％を、不良資産救済プログラムを通じて金融機関から不良資産を吸収するために費やした。スペインは不良銀行を創設した。

長期にわたる調整

中国は大規模な救済策に乗り気ではない、とある政策顧問は、デリケートな問題について匿名を条件に語った。

「政府には不動産市場を支える意図はない」と顧問は語った。「政府は不動産市場を安定させるか、少なくとも下落を遅らせることを目指している」

中国は5月に住宅業界向けの新たな支援策を導入し、住宅ローン金利と頭金を引き下げ、すでに9兆ドルの負債を抱える地方政府に「一部の」売れ残りマンションを買い取り、手頃な価格の住宅に変える指示を出した。

アナリストらは、こうした買収により不良資産が開発業者から地方自治体に移り、減損処理が遅れると指摘する。しかし、最終的には損失を認識しなければならなくなるため、日本の失われた20年との比較が続くのである。

ナティクシスのアジア太平洋チーフエコノミスト、アリシア・ガルシア・エレロ氏は、地方自治体は最終的に資本増強を余儀なくされた日本の銀行と同様の運命をたどる可能性があり、「より長期にわたる調整」が必要になると指摘する。

「浄化は行われていない」とガルシア・エレロ氏は言う。「だからこそ中国は米国やスペインではなく日本に似ているのだ」

「中国の住宅価格が平均的にこれ以上高くなることはないと思う。一級都市なら、そうかもしれない」と彼女は北京、上海、深セン、広州に言及して付け加えた。